Je vous écris pour vous remercier sincèrement d’avoir fait affaire avec First National cette année. Grâce à votre soutien, nous avons dépassé le cap des 50 milliards de dollars de prêts hypothécaires commerciaux, consolidant ainsi notre position de prêteur de premier plan dans le secteur canadien des immeubles à logements multiples.
En plus de vous remercier, il me semble opportun de partager avec vous quelques observations sur l'état du marché lui-même, alors que l’année tire à sa fin.
Une année de contrastes
En 2024, l’activité a été double. Au cours de la première moitié de l’année, à une échelle globale, l’activité d’investissement immobilier a été relativement modérée, les taux d’intérêt étant restés restrictifs. Au second semestre, le sentiment du marché a commencé à évoluer à la suite de premières baisses de taux d’intérêt décrétées par la Banque du Canada. Par conséquent, l’année se termine sur une note optimiste, l’activité du marché ayant amorcé une reprise.
En Colombie-Britannique, de grands investisseurs privés et des FPI s’activent à acheter de nouveaux actifs, tandis que des acteurs du secteur à but non lucratif, dont ceux associés au B.C. Rental Protection Fund, continuent d’acquérir des immeubles à logements multiples existants en conformité avec leur mandat de promotion du logement abordable. En matière de construction neuve, nous continuons à voir la communauté des promoteurs passer d’appartements en copropriété à des projets d’appartements locatifs. C’est une décision dictée par des facteurs économiques.
En Alberta, la dynamique est forte; les loyers continuent à grimper à Edmonton et à Calgary, bien que dans une moindre mesure dans le cas de Calgary. Un environnement sans contrôle des loyers est manifestement un puissant incitatif pour stimuler de nouveaux investissements. L’absorption dans ces deux villes est également positive, ce qui encourage à la fois l’activité du marché et la construction de nouveaux immeubles.
Dans toutes les régions, les taux d’inoccupation demeurent faibles.
Une année active pour la SCHL
Les programmes proposés par l’organisme national du logement ont bien servi le Canada, en particulier pendant cette période de taux d’intérêt élevés. Sans le programme APH Select en particulier, de nombreux projets d’immeubles résidentiels à logements multiples auraient été tablettés.
Bien que nous continuions à croire fermement en la valeur de ces programmes incitatifs, y être admissible est plus difficile en raison des changements apportés le 19 juin, puis à nouveau le 15 novembre. Sous pli séparé, mes collègues ont fait un bon travail pour expliquer les modifications apportées à ces programmes au fur et à mesure qu’elles étaient apportées. Je me permets donc de réitérer que, si cela vous intéresse, il est extrêmement important pour vous de parler à First National en tant que prêteur agréé par la SCHL. Plus que jamais, vous devez accompagner la demande que vous présentez à la SCHL de données convaincantes qui répondront aux exigences plus restrictives de cette dernière. C’est là où l’expertise de First National fera une réelle différence pour vous.
Un premier regard sur 2025
Le marché obligataire, qui dicte les taux hypothécaires, semble avoir déjà intégré d’autres baisses de taux. S’il est possible que de nouvelles mesures de relance monétaire soient envisagées, il n’existe aucun moyen de prédire avec précision ces mesures, lesquelles sont dictées par l’avis des experts de la Banque du Canada quant aux facteurs économiques fondamentaux. À notre avis, mieux vaut couvrir les risques liés aux taux d’intérêt, et c’est pourquoi nombre de clients de First National continuent à le faire en optant pour notre programme de blocage anticipé des taux.
Nous devons également surveiller de près les politiques gouvernementales. Il y aura des élections fédérales en 2025, alors que la province de la Colombie-Britannique attend maintenant les orientations politiques de son gouvernement nouvellement élu. C’est sans parler des initiatives d’autorités municipales, dont aucune n’est prévisible.
Ce que nous pouvons affirmer avec certitude, c’est que l’Alberta et la Colombie-Britannique continuent d’avoir besoin de nouveaux logements locatifs pour combler l’écart entre la demande et l’offre, et ce, même si les niveaux ciblés d’immigration sont plus faibles.
Merci et meilleurs vœux
C’est sûr que 2025 s’accompagnera de nouvelles possibilités et de nouveaux défis ainsi que de plans de progrès continus au sein de First National dans notre quête de vous prêter mieux. Comme toujours, nous pensons que travailler en étroite collaboration avec vous en vous prodiguant des conseils et en vous apportant du soutien en continu est la meilleure garantie que nous ayons de nous montrer à la hauteur et d’assurer notre succès mutuel.
Au nom de mes collègues de l’Ouest canadien, je vous souhaite de très joyeuses fêtes et une nouvelle année remplie de santé et de prospérité.
Cordialement,
John Lucas
Vice-président, Financement commercial
Colombie-Britannique et Alberta