FAQ pour les investisseurs
First National est une grande entreprise qui est perfectionnée et axée sur le rendement pour toutes les parties prenantes. En raison de la nature unique de nos activités, nous recevons souvent des questions de la part de nos parties prenantes et nous sommes heureux de répondre ici aux questions les plus fréquemment posées.
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Modèle d’entreprise, stratégie et tendances
First National est un émetteur, souscripteur et gestionnaire non bancaire de prêts hypothécaires résidentiels (habilitations unifamiliales et multifamiliales) et de prêts hypothécaires commerciaux. Puisque nous ne sommes pas une banque, nous n’acceptons pas de dépôts de consommateurs.
Bien que nous n’acceptions pas de dépôts de consommateurs, notre modèle de financement est profond, diversifié, souple et rentable. Au cours des trois dernières décennies, ce modèle a fait ses preuves à travers de multiples cycles économiques et commerciaux. Au-delà de notre propre bilan, nous utilisons diverses sources, notamment des placements institutionnels ainsi que des conduits de titrisation tels que le papier commercial adossé à des actifs, des titres hypothécaires émis en vertu de la Loi nationale sur l’habitation et des Obligations hypothécaires du Canada (OHC).
Règle générale, les montages sont alloués entre différentes sources de financement en fonction de différents critères, notamment le type de prêt hypothécaire et les limites de titrisation, avec une considération générale liée au maintien de sources de financement diversifiées. La plupart des prêts hypothécaires accordés sont financés soit par des placements auprès d’investisseurs institutionnels soit par des conduits de titrisation. Dans chaque cas, la gestion est conservée.
Les fonctions principales des services hypothécaires sont de percevoir les paiements hypothécaires des emprunteurs et de remettre ces paiements aux investisseurs, de comptabiliser les montants dus au titre des hypothèques, de vérifier que les emprunteurs s’acquittent de leurs obligations (comme le maintien de l’assurance de la propriété et le paiement des taxes immobilières), de réaliser la garantie hypothécaire en cas de défaut de paiement et d’administrer les hypothèques au nom des investisseurs conformément aux ententes de service. Ces activités fournissent une source de revenus stable et constante, des relations continues avec les emprunteurs, la possibilité de placer ou de titriser des prêts hypothécaires renouvelés ou refinancés ainsi que la possibilité de gagner des revenus d’intérêts sur des fonds détenus en fiducie.
Notre stratégie repose sur quatre pierres angulaires : offrir une gamme complète de solutions hypothécaires à des clients canadiens des secteurs des habitations unifamiliales et des immeubles commerciaux, faire croître les actifs sous gestion, utiliser la technologie pour améliorer les processus commerciaux et les services aux courtiers hypothécaires et aux emprunteurs et maintenir un profil de risque conservateur.
Non, nous sommes un prêteur traditionnel, comme les banques canadiennes, en ce sens que nous nous concentrons sur les formes les plus solvables de prêts hypothécaires résidentiels et commerciaux. Environ 60 - 70 % des prêts hypothécaires que nous souscrivons sont assurés. Une des principales différences entre First National et les banques est que nous ne finançons pas de prêts hypothécaires au moyen de dépôts de consommateurs.
L’approvisionnement en prêts hypothécaires résidentiels se fait par l’intermédiaire de courtiers hypothécaires indépendants, qui sont des fournisseurs de services de plus en plus importants pour les acheteurs de maison au Canada. Ces professionnels parcourent le marché des prêts afin d’obtenir la meilleure offre pour leurs clients en matière de prêts hypothécaires. Ils choisissent First National en raison de la conception et de la portée de nos produits, de la manière réfléchie et respectueuse dont nous saisissons des occasions et de la rapidité d’exécution du financement des prêts.
L’approvisionnement en prêts hypothécaires résidentiels et commerciaux se fait auprès de plusieurs unités, en grande partie par l’intermédiaire de nos souscripteurs hypothécaires internes expérimentés. Nos plus de 5 000 clients commerciaux comprennent de grands promoteurs bien établis, des sociétés de placement immobilier, d’autres propriétaires d’appartements, de copropriétés et d’établissements de soins pour bénéficiaires internes ainsi que des immeubles industriels, des immeubles de bureaux et des commerces de détail. Les conseillers compétents de First National fournissent une variété de prêts hypothécaires conventionnels et assurés à des clients commerciaux, y compris des prêts relais et des prêts à la construction. Ils sont reconnus pour leur expertise et leur capacité d’exécution dans des délais serrés.
Ce secteur d’activité s’occupe de prêts hypothécaires octroyés par nos clients institutionnels par l’entremise du réseau de courtiers hypothécaires résidentiels (habitations unifamiliales). Nous utilisons une solution logicielle personnalisée qui repose sur notre technologie exclusive MERLIN® pour accepter des demandes de prêts hypothécaires et les souscrire conformément aux directives de nos clients. Nos clients financent tous les prêts hypothécaires souscrits en vertu de l’entente et conservent l’entière responsabilité des services de gestion des prêts hypothécaires et des relations avec les emprunteurs. Nous avons créé cette division en 2014 pour tirer parti des capacités et des forces de First National au sein du réseau de courtiers et elle constitue aujourd’hui une source de revenus stable.
La croissance démographique, incluant celle attribuable à l’immigration, entraîne une demande de logements First National bénéficie de cette croissance, car nous consentons des prêts hypothécaires servant à financer des maisons individuelles et des immeubles à logements multiples (appartements et copropriétés). En outre, de nombreux Canadiens comptent sur des courtiers hypothécaires pour trouver et obtenir les meilleurs produits hypothécaires offerts sur le marché. En tant que prêteur, First National participe depuis longtemps au réseau et y occupe une position de premier plan. Les consommateurs et les courtiers hypothécaires préfèrent aussi de plus en plus utiliser la technologie. C’est une tendance qui convient à First National en raison de son modèle d’entreprise – qui ne compte aucune succursale – et de ses systèmes informatiques exclusifs, soit Mon Hypothèque et MERLIN®. Au cours des 30 dernières années, la titrisation est également devenue une composante à part entière du marché financier canadien. C’est une tendance qui a permis aux prêteurs non bancaires d’accéder aux marchés financiers de manière rentable pour financer les mêmes classes d’actifs immobiliers que les institutions financières acceptant des dépôts. Les variations des taux d’intérêt sont aussi des facteurs clés de l’activité sur le marché. Règle générale, un environnement caractérisé par de faibles taux d’intérêt stimule les achats immobiliers et le besoin de prêts hypothécaires. Des taux d’intérêt plus élevés tendent à ralentir l’activité immobilière et à baisser le nombre de prêts hypothécaires souscrits.
Marchés et avantages concurrentiels
Nous desservons des marchés résidentiels et commerciaux partout au Canada par l’entremise de nos bureaux situés à Halifax, Montréal, Toronto, Calgary et Vancouver. Le secteur commercial comprend des immeubles résidentiels à logements multiples (appartements et copropriétés) ainsi que des établissements de soins pour bénéficiaires internes, des immeubles industriels, des immeubles de bureaux et des commerces de détail.
First National est un des plus importants monteurs et souscripteurs hypothécaires non bancaires au Canada. En matière de courtage hypothécaire, First National occupe parmi les trois premiers rangs du classement des parts de marché. Nos principaux concurrents sont les banques à charte et d’autres entités qui accordent des prêts hypothécaires par l’intermédiaire de courtiers hypothécaires, dont des compagnies d’assurance, des sociétés de fiducie et d’autres prêteurs non bancaires.
Nous considérons que nos principaux avantages sont les suivants : nos relations étendues et établies avec les courtiers hypothécaires qui nous servent de source de prêts hypothécaires résidentiels finançant des maisons individuelles; les compétences, l’engagement et l’esprit d’entreprise de notre personnel; notre expertise en matière de services; notre logiciel propriétaire qui améliore nos activités pendant le montage de prêts hypothécaires et plus tard, aux étapes des services de l’administration; nos sources de financement diverses et établies; notre envergure et l’efficacité qu’elle crée; et l’expérience et l’expertise de notre conseil d’administration et de notre équipe de la haute direction.
Nous sommes largement reconnus dans l’industrie pour notre capacité à recruter les meilleurs talents et à les aider à s’épanouir professionnellement par des formations adaptées à leur travail, des jumelages, de l’encadrement en continu, du mentorat et notre Réseau d’apprentissage en ligne. Nos lieux de travail favorisent la collaboration et l’autonomisation. Chaque voix est entendue et respectée. Notre programme complet de rémunération et d’avantages sociaux comprend nos programmes de bien-être et de remboursement de frais de scolarité ainsi qu’une couverture d’assurance supplémentaire en matière de soins de santé et de soins dentaires. Cependant, au bout du compte, ce qui fait la particularité de notre culture – et de notre certification Great Place to Work® – est que nous partageons un objectif plus noble et que nous sommes passionnés par l’idée de nous entraider à l’atteindre. Cet objectif est d’aider les Canadiens à accéder à la propriété. Comme nous le disons souvent, une grande culture, c’est dans notre nature.
Rendement
Les analystes d’investissements se concentrent sur un certain nombre de mesures pour évaluer le rendement d’une entreprise, notamment : les prêts hypothécaires administrés (PHA); les montages hypothécaires; le revenu avant JVM, qui est un terme non-IFRS; le revenu net, le revenu net attribuable aux actionnaires ordinaires et le ratio de distribution des dividendes.
Les PHA comprennent notre portefeuille de services hypothécaires et notre portefeuille de prêts hypothécaires titrisés. Le portefeuille de services hypothécaires constitue une source importante de revenus stables et récurrents. Le portefeuille de prêts hypothécaires titrisés fournit une marge d’intérêt nette continue. Si nous conservons les hypothèques lorsque des prêts sont renouvelés, le revenu de gestion ou la marge de titrisation se poursuit sur la nouvelle durée. En augmentant nos PHA, nous créons des occasions d’accroître les revenus, de réduire nos coûts de services unitaires et d’assurer le renouvellement de prêts hypothécaires à l’avenir.
Les revenus et les gains de First National dépendent d’une combinaison de la valeur de ses montages hypothécaires, du nombre de prêts hypothécaires titrisés et de ses prêts hypothécaires administrés. Alors que les montages et les renouvellements contribuent à la croissance et à la stabilité des PHA, les sources principales de nos gains sont l’administration de services et la marge de titrisation nette, qui continueront de générer des revenus, même en cas de baisse du nombre de montages.
Le revenu net de First National est influencé par les conditions dans les marchés financiers. Plus précisément, il y a un potentiel de gains importants et de pertes importantes sur les instruments financiers découlant de notre programme de couverture des taux d’intérêt. Ces gains et pertes ne sont habituellement pas un indicateur de rendement, mais plutôt l’issue de la comptabilité requise pour les inscrire dans l’état des résultats. Par conséquent, l’évolution du revenu net d’un trimestre à l’autre peut être liée à des facteurs externes à nos activités principales. En guise de complément d’analyse du revenu net avant impôt, nous présentons aussi le revenu avant JVM. Cette mesure non-IFRS ajuste le résultat avant impôts en éliminant l’incidence des variations de la juste valeur en rajoutant les pertes sur l’évaluation des instruments financiers (sauf celles sur les placements hypothécaires) et en déduisant les gains sur l’évaluation des instruments financiers.
Notre conseil d’administration ne prescrit aucun ratio de distribution donné, mais cherche à reverser une part importante des bénéfices aux actionnaires – mesurée en pourcentage du revenu des actionnaires ordinaires – tout en s’assurant que la société dispose de fonds suffisants pour soutenir sa croissance et son rendement en continu.
Nous avons cinq sources de revenus : intérêts nets – prêts hypothécaires titrisés, revenus de gestion de prêts hypothécaires, commissions de placement, gains sur commissions de placement différées et revenus de placements hypothécaires. Nous segmentons nos revenus en conséquence dans nos rapports financiers, où nous décrivons également les moteurs actuels de chaque source.
En plus d’entreprendre des opérations de titrisation qui peuvent nécessiter des montants élevés de capitaux propres de First National – sous forme de garanties en espèces, de rehaussements de crédit et de financement initial de commissions de courtage et d’autres coûts de montage –, notre entreprise investit dans des technologies, des améliorations locatives et du matériel de bureau. À long terme, nous prévoyons que les dépenses en capital pour des immobilisations corporelles totaliseront environ 10 millions de dollars par année.
Risque et réglementation
First National utilise diverses techniques. Pour gérer le risque hypothécaire, nous investissons dans les prêts hypothécaires les plus solvables, dont environ 60 - 70 % sont assurés. Un avantage structurel de notre modèle d’entreprise est qu’environ 96 % dede nos PHA sont financés par des sources qui n’entraînent aucun risque de crédit résiduel pour First National. Cela dit, notre processus de souscription est détaillé, approfondi et aligné sur les normes les plus élevées du pays. En amont, nos souscripteurs sont chargés d’examiner chaque demande de prêt pour s’assurer qu’elle présente un risque acceptable. Il leur faut donc passer en revue tous les documents soumis et vérifier de manière indépendante les données et les affirmations que contiennent ces documents. Nos opérations d’assurance qualité et nos auditeurs internes ajoutent deux couches supplémentaires à nos défenses. Notre processus de gestion des risques nous permet d’attirer des investisseurs hypothécaires institutionnels avertis et de conserver des relations avec eux.
Nous vendons des prêts hypothécaires à des investisseurs institutionnels tiers qui nous assujettissent à des audits à intervalles réguliers, tandis que des assureurs hypothécaires tiers examinent nos prêts en fonction de leurs normes. Nous sommes audités et recevons des rapports périodiques de la SCHL ainsi que de deux autres assureurs hypothécaires du Canada (la Société d’assurance hypothécaire Canada Guaranty et Sagen MI Canada) qui montrent comment nos taux de défaillance et de défaut anticipé se comparent à ceux de l’industrie. First National a toujours égalé ou dépassé le rendement d’entreprises comparables.
En plus de monter des prêts hypothécaires de haute qualité et à faible risque, nous nous engageons à minimiser le risque de crédit et le risque de taux d’intérêt. À la fin de 2021, environ 96 % des prêts hypothécaires administrés par First National sont financés par des sources qui n’entraînent aucun risque de crédit résiduel pour First National. Aussi, First National s’engage dans un vaste programme de gestion des taux d’intérêt pour tous les prêts hypothécaires qu’il accorde, le but étant d’éliminer l’effet économique de toute variation des taux d’intérêt à laquelle l’entreprise peut être exposée.
Les banques à charte du Canada sont régies par le BSIF, mais nous ne le sommes pas puisque nous sommes un prêteur non bancaire. Cependant, en tant que prêteur hypothécaire, nous sommes assujettis à une surveillance importante, car nombre de nos politiques et procédures sont guidées par nos partenaires investisseurs réglementés qui comprennent des banques, des sociétés de fiducie, des coopératives de crédit, des compagnies d’assurance et des fonds de pension. Nous sommes également assujettis à la réglementation sur la lutte contre le blanchiment d’argent administrée par le CANAFE. Notre société cotée en bourse respecte les lois et les directives établies par les organismes canadiens de réglementation des valeurs mobilières. Nous sommes légalement enregistrés dans chaque province et territoire où nous exerçons nos activités. Nous sommes notamment enregistrés auprès de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers, de l’Autorité des marchés financiers du Québec, de la BC Financial Services Authority et du Real Estate Council of Alberta. En plus de ces organismes de réglementation, la SCHL et d’autres assureurs hypothécaires du Canada surveillent tous les aspects de nos programmes hypothécaires assurés, y compris des examens de routine de nos systèmes de souscription.
En tant que prestataire de services hypothécaires pour de grandes institutions financières et d’opérations de titrisation, First National est coté par DBRSMorningstar, Standard & Poor’s et Fitch. Dans tous les cas, First National obtient systématiquement des cotes supérieures à la moyenne. Pour beaucoup de ces mêmes institutions, nous fournissons un rapport sur nos contrôles internes (rapport CSAE 3416). Ce rapport audité en externe rassure les investisseurs hypothécaires quant au bon fonctionnement de notre environnement de contrôle. Aussi, DBRSMorningstar évalue First National en tant qu'émetteur de titres de qualité placement, notamment de titres de créance et d’actions privilégiées cotés en bourse. La notation de BBB (moyenne) a été initiée en février 2010 et a été confirmée chaque année depuis.
ESG et généralités
En tant qu’entreprise de services financiers non bancaire et sans succursale, dotée de technologies numériques exclusives utilisées pour servir ses clients, First National a une faible empreinte environnementale dans ses cinq bureaux. Cependant, nous souhaitons faire notre part pour préserver les ressources dans le cadre de nos activités. Ainsi, nous fonctionnons autant que possible dans un environnement de bureau sans papier et, en 2022, nous déménageons dans un nouveau siège social écoénergétique construit sur mesure à Toronto et conçu pour dépasser les normes LEED platine ainsi que les lignes directrices de la Well Building Institution. Nous avons également créé Numérique de conception, un modèle hybride qui permet à notre équipe de travailler à domicile ou au bureau. Ce modèle contribue à réduire les émissions de carbone liées aux déplacements.
First National est un des principaux participants à APH Select, un programme de la SCHL qui offre aux emprunteurs des incitatifs à créer et à préserver des logements abordables, écoénergétiques et accessibles partout au Canada.
- BMO Marchés des capitaux
- CIBC Marchés des capitaux
- Financière Banque Nationale
- RBC Marchés des capitaux
- Banque Scotia (SBMM)
- Valeurs mobilières TD
Les biographies des membres de notre équipe de la haute direction peuvent être consultées dans la section Direction de notre site Web.
First National a été constituée en 1988 par ses cofondateurs Stephen Smith et Moray Tawse. Au fil des décennies, nous sommes devenus un des plus importants monteurs de prêts hypothécaires non bancaires au Canada et, depuis notre inscription à la Bourse de Toronto en 2006, nous avons investi plus de 150 milliards de dollars dans des prêts résidentiels, notamment à des acheteurs d’une première maison, pour les aider à réaliser leur rêve d’accession à la propriété.
Rapports financiers
Les résultats financiers trimestriels sont généralement annoncés en avril, juillet, octobre et février. Nous publions des déclarations de dividendes le ou vers le 15e jour de chaque mois.
Vous pouvez télécharger une copie électronique de ces documents en visitant la section Rapports financiers et dépôts de ce site Web. Pour obtenir un exemplaire imprimé du rapport annuel, veuillez communiquer avec le service de relations avec les investisseurs de First National.
Ernst & Young LLP, Toronto, Ontario.
Actions ordinaires et dividendes
Notre agent des transferts tient des registres des investisseurs, des soldes de comptes et des transactions, annule et émet des certificats d’actions, effectue des envois aux investisseurs et apporte son aide en cas de perte ou de vol de certificats. L’agent des transferts de First National est Services aux investisseurs Computershare, 1 800 564-6253.
Veuillez communiquer avec Services aux investisseurs Computershare, 1 800 564-6253.
Oui, sauf indication contraire. Veuillez consulter votre conseiller fiscal personnel pour obtenir des conseils propres à votre situation.
Non, nous n’avons aucun plan de réinvestissement des dividendes à l’heure actuelle, car nous n’avons pas besoin de capitaux supplémentaires.
First National a été cotée au TSX en 2006. C’est un prêteur connu pour sa rentabilité constante et sa gestion efficace des risques.