La COVID-19 a changé nos façons de faire en affaires. Mais elle n’a pas empêché First National d’octroyer des prêts. En fait, la demande de financement commercial atteint des niveaux records, ce qui est une excellente nouvelle pour des initiateurs comme Samuel Lasanté, notre directeur du financement commercial au Québec. Dans cette mise au point sur la pandémie enregistrée à la fin de janvier 2021, Samuel parle de l’état actuel du marché du Québec et offre une vision rassurante de l’avenir.
Comment le marché des appartements se porte-t-il au Québec?
Nous continuons d’observer des niveaux élevés d’intérêt et de demande de financement. En 2020, les volumes de prêts ici au Québec ont atteint des niveaux sans précédent et nous avons financé divers projets de clients de haute valeur. Par exemple, vers la fin de l’année, notre équipe a conclu un financement de 52 millions de dollars pour la construction d’un complexe de 102 appartements en colocation à Montréal – une première au Québec. Et nous sommes maintenant en phase de souscription pour un financement de 80 millions de dollars impliquant la construction de trois immeubles multi-logements à Québec. En ce qui concerne mon équipe expressément, le portefeuille au Québec est en très bonne posture, avec 14 autres transactions à différents stades d’avancement.
Ce sont des transactions importantes. Pouvez-vous nous en dire un peu plus sur chacune?
Bien sûr. Le projet à Québec est destiné à un nouveau client de First National qui avait initialement l’intention d’opter pour un financement conventionnel, mais qui a plutôt décidé, sur la base de notre analyse, d’opter pour un prêt assuré par la SCHL grâce à notre aide. Cela permettra au client de réaliser des épargnes considérables au cours des cinq prochaines années. Je suis particulièrement fier de cette réalisation, car je travaillais pour ce client avant de me joindre à First National il y a un an. À Montréal, le projet est structuré avec un prêt à la construction conventionnel affichant un ratio de 75 %, ce qui est très favorable compte tenu du fait que la colocation ne relève pas d’un format standard. Une fois l’immeuble construit et partiellement loué, l’intention sera de convertir le prêt à la construction en prêt hypothécaire assuré à long terme en vertu du cadre du programme d’immeubles en colocation de la SCHL.
La colocation est un concept unique, mais vu toute l’importance accordée à la distanciation physique en ce moment, s’agit-il d’un moment opportun?
Étonnamment, nous soupçonnons que l’impératif de la distanciation physique a pu accroître la demande d’unités en colocation, car les personnes contraintes de vivre seules pendant la pandémie ont pu préférer vivre dans une unité de vie partagée avec d’autres. Cela étant dit, il est à espérer que la distanciation physique ne sera plus un facteur lorsque ce projet arrivera sur le marché dans deux ans. De plus, comme nous l’avons observé ailleurs dans le monde, la colocation est très populaire auprès des jeunes professionnels urbains et des célibataires qui aiment socialiser et qui reconnaissent la valeur qui découle du partage des coûts et des aménagements intégrés comme de grands espaces communs.
Est-ce que la résistance du marché vous surprend?
Pas vraiment. Nos clients sont avant-gardistes. Ce qui se passe aujourd’hui sur le plan des taux de location et d’inoccupation peut avoir peu d’influence sur ce qui se passera dans trois à cinq ans d’ici lorsqu’un immeuble sera mis en location. Et n’oublions pas que, dans nos grandes villes, l’offre de logements locatifs a longtemps été insuffisante pour répondre à la demande. D’ailleurs, cette offre reste insuffisante.
Que se passe-t-il actuellement en matière de taux d’occupation et de location des appartements au Québec?
Ça varie selon la région, le produit et la démographie. D’une manière générale, le Québec défie la tendance qu’on observe dans des endroits comme Toronto. Dans certains quartiers de Montréal, les loyers n’ont pas baissé; ils ont augmenté. Cela tient au fait qu’un grand nombre de nouveaux produits sont arrivés sur le marché et qu’ils sont mis en location à des taux plus élevés, en moyenne, que certains anciens stocks. Cependant, les logements qui accueillent des étudiants internationaux ainsi que des personnes plus aisées ressentent les effets de la fermeture des frontières. De même, et comme à Toronto, les banlieues de Montréal semblent mieux se porter que les centres-villes en raison de la migration des résidents vers les banlieues en réaction à la pandémie.
Québec et Montréal sont deux villes différentes. Les perspectives sont-elles différentes dans chaque marché?
Je dirais qu’il y a un peu plus d’optimisme à Québec étant donné qu’il n’y a pas autant de zones à forte densité comme au centre-ville de Montréal, où l’inoccupation des bureaux et des commerces nuit à la demande immobilière depuis le début de la pandémie.
Y a-t-il quelque chose qui vous a surpris à propos du rendement du marché depuis le début de la pandémie?
Oui. Avant de me joindre à First National, je servais plusieurs clients qui possèdent des immeubles commerciaux, y compris des centres d’achats. Ces clients n’avaient aucun intérêt pour les immeubles d’appartements. L’accélération du ralentissement du commerce de détail en raison de la COVID-19 a fait qu’ils ont commencé à envisager de réaménager ces actifs pour y ajouter des tours d’appartements résidentiels. Je pense que c’est révélateur du fait que la pandémie pousse les développeurs à sortir des sentiers battus pour créer de la valeur. First National est là pour aider.
Lorsque vous affirmez que les développeurs pensent différemment, pouvez-vous donner un autre exemple?
Bien sûr. Dans le passé, j’ai eu des clients qui n’étaient pas intéressés par le programme de construction Bâti-Flex de la SCHL parce que ce programme exige qu’un certain pourcentage des unités construites soient des unités de logement abordable. À l’époque, les taux de location étaient en hausse et les promoteurs pensaient que le coût de construire des unités à loyer abordable l’emportait sur les avantages. Plus récemment, ces mêmes promoteurs ont commencé à repenser leur position après avoir reconnu que le programme Bâti-Flex leur permet d’économiser des sommes importantes sur les primes d’assurance perçues par la SCHL et d’obtenir un financement postconstruction garanti avant que toutes les unités aient été louées. L’économie de la pandémie a modifié la donne et a poussé des promoteurs à envisager d’autres moyens de maximiser leurs rendements et d’atténuer les risques associés à leurs transactions.
Les volumes de financement de First National ont augmenté et la demande est forte. Comment faites-vous pour composer avec cette croissance?
De deux façons : en développant nos talents et en élargissant notre portefeuille de produits conventionnels pour répondre aux besoins liés à de nouvelles classes d’actifs.
Prenons-les une par une.
Du côté des talents, nous sommes très heureux d’accueillir Ridwan Abdur en tant qu’analyste à Montréal. Ridwan est un professionnel très dynamique qui convient parfaitement à ce rôle en raison de son expérience en matière d’évaluations de biens immobiliers commerciaux, de modèles de flux de trésorerie et de gestion et de financement de biens immobiliers. Il résout les problèmes en faisant appel à son grand sens de l’organisation.
Embaucher en pleine pandémie ne doit pas être facile.
Disons que c’était différent. Nous avons mené toutes nos entrevues à l’aide de Microsoft Teams. À ce jour, je ne me suis jamais trouvé dans la même pièce que Ridwan, ce qui est étrange puisque nous travaillons très étroitement ensemble. Ce n’est qu’un des nombreux ajustements que nous devons tous faire.
Vous avez mentionné un nouveau produit conventionnel. Qu’est-ce que cela fait pour vous?
Ça change la donne en permettant à First National d’être un prêteur concurrentiel dans les secteurs de l’immobilier industriel et de l’immobilier commercial – aussi concurrentiel que n’importe quelle grande institution financière. First National a déjà souscrit des prêts pour ces catégories d’actifs, mais ce n’était jadis pas un secteur prioritaire. Maintenant, cela va changer. Pour moi personnellement, venant d’une banque, ce produit me donne l’occasion de renouer avec mes anciens clients, ce que j’ai d’ailleurs commencé à faire. Ceux à qui j’ai parlé jusqu’à présent sont aussi enthousiastes que moi au sujet de cette nouvelle offre.
Comment la pandémie vous affecte-t-elle professionnellement?
Au printemps dernier, la première question qui m’est venue à l’esprit était la suivante. Comment vais-je développer et maintenir des relations avec mes clients si je ne peux jamais organiser de rencontres en face à face avec eux? Ce fut déconcertant. Mais, honnêtement, j’ai eu plus d’occasions de communiquer et de garder le contact que ce que j’aurais cru possible au départ. J’utilise le téléphone, j’utilise Internet et je recherche activement des points de contact réguliers. Je pense que la pandémie m’a obligé de me comporter différemment, de changer mes habitudes et de faire de gros efforts pour donner une valeur ajoutée à chaque occasion de sensibilisation qui se présente.
Trois dernières questions. Premièrement, est-ce que First National a continué de prêter ou s’est-il retiré comme certains autres prêteurs en raison de l’incertitude engendrée par la pandémie?
Je suis très fier d’affirmer que notre appétit pour le financement et notre capacité de financement n’ont jamais faibli. Nous sommes toujours présents dans le marché et nous disposons de beaucoup de liquidités. Cela témoigne de la valeur de nos sources de financement profondes et diversifiées et de notre modèle commercial toujours fiable.
Deuxièmement, quels sont les conseils que vous avez à prodiguer à vos clients en ce moment?
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier ou de financer un projet de construction d’ici quelques mois, n’attendez pas... Engagez-vous dès maintenant avec First National. Le plus tôt sera le mieux. Cela signifie que nous pouvons examiner en profondeur toutes les nuances de la transaction, partager nos connaissances et formuler des recommandations qui vous permettront de maximiser vos rendements et de réduire les risques associés à vos transactions.
Troisièmement, avez-vous quelque chose à ajouter en conclusion?
La vie doit suivre son cours. Nous sommes ici pour que de bonnes choses se produisent pour nos clients. Même si nous sommes physiquement éloignés les uns des autres, nous avons les moyens d’effectuer notre travail de manière réactive et efficace.
Bien que Samuel travaille de façon sûre, sécuritaire et productive de la maison, vous pouvez néanmoins le joindre à l’adresse Samuel.Lasante@firstnational.ca ou encore composer le 1 866 298-0929 pour parler à un membre de l’équipe des prêts commerciaux.