Au fil des ans, il est devenu une tradition pour moi d’écrire un mot avant les fêtes afin de vous exprimer ma sincère gratitude pour la confiance que vous nous avez témoignée tout au long de l’année.
Grâce à votre soutien, 2024 a été une année exceptionnelle au Québec, où la demande de prêts assurés pour financer des immeubles multi logements a atteint des niveaux records. Nous sommes fiers d’être le chef de file du marché en réponse à cette demande, ce qui nous a permis de dépasser 50 milliards de dollars de prêts hypothécaires commerciaux administrés.
En plus de vous remercier de nous avoir aidés à franchir ce jalon (et bien au-delà), je pense qu’il est approprié pour moi de faire quelques brèves observations sur l’état actuel et les perspectives du marché québécois.
Pendant l’hiver, il y avait de la nervosité dans le marché, car les taux d’intérêt restaient élevés. Les taux ont ensuite baissé à partir du printemps, ce qui a favorisé l’activité commerciale et un regain d’optimisme. Mais ce n’était pas la fin de l’histoire. Les obligations ont de nouveau augmenté en raison de la vigueur persistante de l’économie américaine et d’une hausse inattendue de l’inflation au Canada en octobre.
Ensuite, l’annonce par le gouvernement fédéral d’un congé de TPS a semé le doute quant à la possibilité d’une nouvelle baisse des taux à court terme, ce qui a entraîné une nouvelle poussée des rendements obligataires a la hausse. Le sentiment du marché a toutefois changé en novembre à la lecture des chiffres économiques. Les rendements obligataires ont alors chuté, soutenus par les anticipations d’une baisse prochaine des taux de la Banque du Canada. Cette réduction – attendue et bien accueillie – de 50 points de base est finalement intervenue le mercredi 11 décembre.
Cette volatilité souligne l’importance du programme de fixation anticipé des taux de First National. Ce programme vous permet de tirer parti des fortes variations à la baisse des taux obligataires et de vous protéger contre les mouvements volatils à la hausse des taux obligataires.
La politique monétaire n’a pas été la seule source de turbulences. Le 19 juin, et à nouveau le 15 novembre, la SCHL a apporté plusieurs modifications à ses programmes incitatifs. Fidèle à son engagement, First National a accompagné de nombreux clients pour optimiser leur financement avant les échéances clés. La plus récente série de changements, bien que déjà abordée dans un communiqué de mes collègues, mérite quelques observations supplémentaires:
- Au cours des deux dernières années, la SCHL a supporté un fardeau considérable pour soutenir la construction dans le secteur des immeubles multi logements. Les récents ajustements visent à réduire les risques auxquels la SCHL est exposée, tout en comptant sur les financements conventionnels pour combler la différence.
- La décision de la SCHL d’introduire en novembre des exigences liées à l’atteinte de la performance locative, applicables aux prêts APH Select, constitue le changement le plus important. Celui-ci pourrait limiter le financement à 75 % des coûts totaux pendant la construction, comparativement à 95 % auparavant. Dans ces situations, afin d’obtenir le levier maximal de 95%, ces projets devront atteindre leurs pro formas de construction ainsi que leurs projections de loyers.
Malgré ces révisions de politiques, nous croyons fermement dans la valeur des programmes incitatifs de la SCHL. Cependant, pour y être admissible, il faut être en mesure de compter sur une très grande expertise, plus que jamais.
Faites appel à nous
En tant que prêteur agréé SCHL et chef de file au Québec, First National possède l’expertise pour naviguer ces nouvelles règles, présenter des dossiers solides afin d’alléger les exigences de performances locatives et maximiser les avantages pour votre projet. De plus, nous pouvons explorer des solutions de prêts conventionnels et des financements mezzanines si le besoin s’en fait sentir.
Dans ces circonstances, il est essentiel de consulter First National pour bénéficier de conseils opportuns et de solutions efficaces qui répondront à vos besoins de financement.
Prêter mieux pour assurer une continuité
La stabilité de notre équipe, dans une industrie marquée par un fort roulement, est un atout majeur qui nous permet de répondre rapidement à vos besoins avec des solutions adaptées.
Je suis fier de mes collègues et inspiré par leur engagement, et je les remercie comme je vous remercie pour votre amitié et votre confiance envers nous. Inévitablement, 2025 s’accompagnera d’une nouvelle série d’opportunités et de défis. C’est ensemble que nous avancerons.
Michael C. Williams
Vice-président, Financement commercial