Une des forces de First National est le financement de projets de construction. C’est un segment du marché qui est composé de différentes classes d’actifs et les promoteurs requièrent du soutien financier tout le long de leurs projets, depuis l’aménagement du terrain jusqu’à la location des espaces nouvellement construits. Dans le cadre de cette entrevue, Jeremy Wedgbury, vice-président directeur, Prêts hypothécaires commerciaux de First National, discute de tendances nationales dans le marché de la construction, de l’approche spécialisée de First National aux prêts à la construction et des aspirations de notre société.
Jeremy, dans bien des municipalités, le paysage est parsemé de grues. Quelle est l’importance du marché de la construction pour votre division commerciale?
Nous y sommes actifs depuis longtemps, auprès de certains entrepreneurs et promoteurs très expérimentés dans des collectivités d’un océan à l’autre. Chaque année, nous souscrivons des douzaines de prêts pour financer des projets de construction de copropriétés, d’immeubles locatifs multifamiliaux et d’immeubles commerciaux. Nous nous attendons d’ailleurs à avoir financé un nombre record de projets de construction en 2017. Donc, pour répondre à la question, oui, le marché de la construction nous est important et il continuera de l’être. Sur le plan stratégique, nous avons toujours consenti des prêts à terme en vue d’un retrait de capital pour financer des constructions neuves, particulièrement dans le secteur des immeubles multifamiliaux. Il nous paraissait donc tout à fait logique d’étendre la portée de notre offre aux prêts à la construction.
Quel est le facteur de croissance?
En termes généraux, je dirais la solide conjoncture du marché de l’immobilier commercial et les faibles taux d’intérêt qui incitent nos clients à emprunter pour construire. En matière de classes d’actifs précises, la croissance est la plus marquée dans le secteur des appartements. Les investisseurs souhaitent particulièrement posséder ce type d’immeuble et les stocks existants en vente sur le marché ne sont pas énormes, car il s’est construit peu d’appartements au cours des deux ou trois dernières décennies. Par conséquent, il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande qui prendra beaucoup de temps à corriger.
Étant donné l’âge de nombre d’appartements, il est facile de comprendre que l’offre est basse. Cependant, qu’en est-il pour la demande vu le nombre élevé de Canadiens qui décident d’acheter une maison?
L’immigration et la croissance de la population sont les deux grandes forces à l’œuvre. Cependant, au sein de la population, nous observons un intérêt marqué pour la location d’appartements au sein de deux segments démographiques. Le premier est celui des aînés et des gens d’un certain âge dont les enfants ont quitté le nid familial. Ils vendent leur maison, récoltent le profit et veulent vivre la vie de condo sans les coûts et les soucis de la propriété. En optant pour un logement locatif, ils ont la possibilité de quitter leur appartement pendant six mois pour voyager, sans le moindre souci. Aussi, les milléniaux alimentent la demande d’unités locatives, particulièrement dans les centres-villes. Dans les deux groupes d’âge, la qualité est une priorité et les locataires sont prêts à payer le prix si les circonstances sont bonnes.
C’est donc une bonne période pour construire des immeubles d’appartements?
C’est une excellente période pour construire de nouvelles unités locatives. Les investisseurs cherchent de nouveaux appartements, les locataires veulent de nouveaux appartements et la conjoncture économique est très robuste. Les taux de capitalisation sont faibles, ce qui est le reflet d’évaluations élevées des propriétés, et le marché semble propice à des hausses de loyers. Pour les promoteurs d’appartements qui sont expérimentés et bien situés, First National dispose de capitaux, d’un ensemble diversifié de produits de prêt et du savoir-faire pour les servir.
Quels sont les prêts à la construction que propose First National?
Des prêts conventionnels, des prêts mezzanines et des prêts assurés par la SCHL. En fait, First National est le plus important prêteur canadien approuvé par la SCHL. Bien que le marché conventionnel des prêts à la construction bourdonne d’activités en ce moment, nous nous démarquons en présentant systématiquement des options assurées par la SCHL aux emprunteurs.
La SCHL n’a-t-elle pas un nouveau programme de soutien de la construction d’appartements? En tirez-vous profit?
C’est un programme très intéressant qui soutient la construction de nouvelles unités de logement abordable. En vertu du programme, les emprunteurs peuvent se qualifier à un prêt couvrant 95 % de leurs coûts de construction. C’est beaucoup plus que les 75 % à 80 % que couvrent généralement les prêts à la construction conventionnels. Nous avons étudié le programme en profondeur afin d’aider nos clients à s’y qualifier.
Les emprunteurs commerciaux à la recherche de capitaux disposent de nombreuses options. Dans le cas d’un projet d’envergure, qui requiert beaucoup de capitaux, y a-t-il une différence entre First National et les prêteurs dont l’analyse se limite au bilan de l’emprunteur?
Oui. Dans bien des cas, ces prêteurs comme les grandes banques optent pour des consortiums pour financer des prêts de plus de 50 millions de dollars. Deux ou trois autres banques, dont chacun applique ses propres normes et exigences de prêt, y seront donc de la partie. Pour un promoteur, un tel scénario peut s’avérer très coûteux. En revanche, First National est capable de mettre à profit ses diverses sources de financement pour offrir un guichet unique aux promoteurs de grands projets de construction.
First National existe-t-elle uniquement pour aider les grands promoteurs à réaliser de grands projets de construction?
Absolument pas. En fait, les grandes banques tendent à faire des pieds et des mains pour servir les plus grands promoteurs. Donc, nous travaillons plutôt à aider des promoteurs de petite ou moyenne taille dont les projets de construction tiennent la route, mais n’intéressent pas les plus grandes institutions financières. Je vous dirais donc que ce segment du marché est notre créneau.
Certains prêteurs semblent favoriser des marchés très urbains comme Toronto. First National est-elle réellement présente sur la scène nationale lorsqu’il est question de prêts à la construction?
Absolument. Nous sommes un prêteur de choix dans de nombreux marchés d’appartements, et pas juste dans les plus grandes villes. Par exemple, en Ontario, nous consentons des prêts non seulement pour de grands marchés comme Toronto, Ottawa et Hamilton, mais aussi de plus petits marchés comme St. Catharines, Niagara Falls, Cambridge, Guelph et Leamington entre plusieurs autres. En Colombie-Britannique, en plus de Vancouver et de Victoria, nous sommes présents à Kelowna. Nous nous imposons le devoir d’analyser chaque marché où nous sommes présents.
Vous êtes donc en mesure de faire profiter les promoteurs de vos observations sur les différents marchés?
En effet, notre travail ne se limite pas à prêter de l’argent. Nous conseillons nos clients pendant qu’ils précisent leur modèle financier et analysent différents produits et montages financiers à la recherche de ceux qui répondront le mieux à leurs besoins. Pour prodiguer des conseils, nous devons connaître les marchés locaux et les loyers qu’ils pourront soutenir. Aussi, nous devons aider nos clients à tester et à valider les prévisions économiques de leurs projets. Cela s’inscrit dans une offre de services bien diversifiés en plus, bien entendu, de nous aider à exercer une diligence raisonnable. Nous devons connaître l’environnement réglementaire, les restrictions de zonage et ainsi de suite.
Pourquoi les emprunteurs dans l’industrie de la construction préfèrent-ils faire affaire avec First National?
Ils reconnaissent notre réactivité, qui se traduit par des délais de souscription rapides. Ils reconnaissent aussi le fait que nous pouvons leur proposer différents produits de prêt, conventionnels et assurés par la SCHL, qui les soutiendront pendant toutes les étapes du projet – depuis la construction jusqu’à l’ouverture et la mise en location – et au-delà du projet comme tel, lorsque vient le moment de souscrire un prêt à terme. Enfin, ils reconnaissent le fait que nous ne nous contentons pas de prêter de l’argent à un taux concurrentiel. Nous offrons des conseils utiles qui ajoutent de la valeur à leurs projets.
Que cherchez-vous dans un emprunteur?
Nous accordons beaucoup d’importance à l’expérience. Ce que je veux dire par cela est que nous travaillons parfois avec la deuxième ou même troisième génération de familles de promoteurs. Ce sont des gens qui connaissent les tenants et aboutissants du métier. Nous apprécions également l’expérience pertinente. Par exemple, si un promoteur a déjà la construction de trois immeubles d’appartements à son actif et souhaite en construire un quatrième, cela nous inspire confiance, car nous savons que notre argent sera entre de bonnes mains.
Les prêts à la construction sont souvent considérés comme les prêts commerciaux les plus risqués.
Oui, ils comportent des risques, mais c’est pourquoi nous travaillons avec des promoteurs d’expérience et négocions chaque montage financier avec grand soin. Vu notre exposition à des marchés et des projets partout au Canada, nous pouvons aussi évaluer d’un œil critique les facteurs locaux de chaque projet. Pensons notamment au taux d’acceptabilité de loyers élevés ainsi les coûts des concessions ou des incitatifs, s’il y a lieu, ainsi que des changements de zonage. Cela étant dit, puisque nous faisons affaire avec différents investisseurs partenaires, nous réussissons à trouver des façons créatives d’atténuer les risques tout en permettant à nos promoteurs d’entamer leur projet. Nous avons recours à des stratégies que la concurrence refuse d’utiliser. Pensons notamment au financement secondaire.
Un des risques, peu importe le montage, est une hausse des taux d’intérêt, particulièrement dans le cas de la construction d’un immeuble d’appartements, car il faut parfois compter 24 mois avant d’atteindre un taux d’occupation de 100 %. Comment un promoteur peut-il atténuer ce risque?
Nous proposons un programme de blocage de taux à l’avance. Dans certaines circonstances, nos clients peuvent donc bloquer le taux d’intérêt pendant qu’ils s’affairent à trouver des locataires. Les emprunteurs apprécient beaucoup ce programme maintenant que les taux sont à la hausse, car il leur permet d’atténuer une partie du risque auquel ils s’exposent. Cependant, essentiellement, nous devons nous assurer que l’emprunteur dispose d’une marge de manœuvre confortable. Un des meilleurs services que nous pouvons offrir à un emprunteur est de veiller à ce qu’il ne s’endette pas trop ou n’établisse pas des projections de loyers irréalistes.
Une dernière question. Quelles sont les ressources que vous mettez à la disposition de vos clients?
Nous mettons à la disposition de nos emprunteurs du capital financier ainsi que du capital humain, que nous développons continuellement pour alimenter nos aspirations de croissance. Très récemment, nous avons recruté un expert en prêts à la construction qui a travaillé dans l’industrie de la promotion immobilière pendant de nombreuses années. La première chose qu’il a faite a été de créer un modèle d’analyse de données exclusif à First National qui permet à nos emprunteurs d’évaluer d’un œil critique les aspects économiques de leurs projets, de tester leurs hypothèses de base et d’établir les rendements probables de leurs investissements. Ce n’est qu’un exemple qui démontre comment nous essayons de créer de la valeur ajoutée au-delà des taux d’intérêt concurrentiels que nous offrons. Lorsqu’un promoteur approche First National, il a affaire à une firme qui parle le même langage que lui et qui est engagée, comme lui, à bâtir de plus grandes communautés où il fait mieux vivre, un appartement et un condo à la fois.