Bien que le premier trimestre ne soit pas encore terminé, nous avons déjà assisté à l’imposition, à la suspension et à la réimposition de droits de douane transfrontaliers à titre de rétorsion ainsi qu’à deux baisses des taux d’intérêt par la Banque du Canada pour soutenir l’économie. Le rythme effréné des changements et l’incertitude économique qui en résulte rendent la planification plus difficile que d'habitude.
Cependant, à mon avis, planifier est exactement ce que nous devons toutes et tous faire maintenant. Dans cet esprit, j’ai choisi de profiter de cette mise à jour printanière sur le financement commercial pour mettre en lumière plusieurs réalités ainsi que des solutions afférentes qui méritent que vous les preniez en compte dans l’établissement de vos stratégies futures.
La SCHL cherche résolument à éviter tout risque. Bien que sa nouvelle position soit compréhensible à la lumière des efforts considérables qu’elle a déployés au cours des trois dernières années pour favoriser la construction d’appartements, la SCHL impose ainsi une façon différente d’examiner l’ensemble des demandes. Il y a des difficultés potentielles dans chaque marché, et c’est d’autant plus le cas des financements plus importants, sous la forme d’un effet de levier qu’offrent les programmes clés de la SCHL, et d’exigences liées à la réalisation du revenu locatif.
Après plusieurs années d’inflation galopante, les loyers fléchissent. Il est impossible de faire fi de cette réalité dans les projections pro forma, d’autant plus que l’offre continue d’augmenter.
Des droits de douane peuvent très bien entraîner une hausse du chômage, gonfler les coûts de construction et compromettre les chaînes d’approvisionnement en matériaux de construction. Il est trop tôt pour dire à quel point les actions transfrontalières seront perturbatrices ou combien de temps elles dureront, mais nul ne peut en écarter les risques. Cela étant dit, la possible élimination de barrières commerciales interprovinciales pourrait avoir une incidence résolument positive sur les coûts.
Les marchés obligataires risquent d’être plus – et non moins – volatils. Les marchés financiers reflètent l’incertitude par d’importants mouvements de prix quotidiens. À la fois aux États-Unis et au Canada, les banques centrales demeurent prêtes à continuer de réagir à des forces inflationnistes peut-être divergentes dans nos deux économies et cela aura une incidence sur les taux des prêts hypothécaires commerciaux dans le marché du détail.
Les solutions de planification de First National
Il serait facile de se serrer les coudes et de suspendre tout développement. Toutefois, pour nombre de clients, ce n’est pas une possibilité et ce n’est peut-être même pas nécessaire pour eux s’ils considèrent les solutions proposées par First National.
Collaborez avec nous pour naviguer dans les politiques restrictives de la SCHL. Un prêt hypothécaire assuré demeure la meilleure option pour financer des immeubles résidentiels multifamiliaux. En capitalisant sur notre expertise en tant que plus important prêteur approuvé par la SCHL dans l’industrie, votre demande sera adaptée pour répondre à des critères de souscription resserrés et sera bien soutenue.
Jumelez un prêt hypothécaire conventionnel de First National à un financement assuré par la SCHL. Bien que la SCHL continue à offrir des options de prêt à coût avantageux, ces options ne vous permettront peut-être pas d’obtenir l’effet de levier que vous cherchez à obtenir. N’hésitez donc pas à parler avec nous de la possibilité d’ajouter une couche à votre endettement sous la forme d’un prêt hypothécaire commercial conventionnel qui vous permettra d’exploiter de manière optimale l’effet de levier.
Couvrez votre risque lié aux taux d’intérêt. Le programme de blocage anticipé des taux de First National, le meilleur de son genre sur le marché, est parfaitement adapté au type de volatilité qui pourrait secouer les marchés obligataires dans les mois à venir.
Optez pour une position acheteur plutôt que vendeur
Depuis le début de 2025, la demande de prêts hypothécaires de 5 ans dépasse la demande de prêts hypothécaires de 10 ans en raison de l’accentuation de la courbe des taux. Cela pose un problème dans le marché, car, à titre comparatif, le programme des Obligations hypothécaires du Canada donne accès à plus de financement sur 10 ans. La différence entre l’offre et la demande a pour effet d’exercer une pression à la hausse sur les écarts sur cinq ans.
Bien que First National dispose d’amples fonds sur 5 et 10 ans, il y a des risques de refinancement à prendre en compte en optant pour une position vendeur assez loin des taux d’intérêt nominaux. Il s’agit notamment du risque lié aux taux d’intérêt lorsque vient le moment de renouveler ainsi que du risque politique que des incitatifs gouvernementaux actuellement en place soient rayés de la carte ou fortement modifiés allant de l’avant – et ce, en dépit de notre plaidoyer sans faille en faveur d’un soutien continu du marché par l’intermédiaire de la SCHL et du programme des Obligations hypothécaires du Canada.
Tout compte fait, y compris le fait que les appartements locatifs sont des actifs à long terme générant des liquidités, je crois fermement qu’il est temps d’adopter une position acheteur.
Meilleur rendement en matière de prêts
C’est en mars que First National a publié ses résultats annuels. Je suis heureux d’annoncer que, grâce au soutien de milliers de clients commerciaux d’un bout à l’autre du pays qui ont choisi de profiter de notre approche Prêter mieux, les originations de prêts hypothécaires (incluant les renouvellements) ont atteint un sommet de 14,9 milliards de dollars en 2024, portant ainsi notre portefeuille de prêts hypothécaires administrés à 57,9 milliards de dollars – également un sommet de tous les temps.
À la même époque l’an dernier, nous devenions le premier prêteur de notre secteur à franchir la barre des 50 milliards de dollars, et c’est un rendement continu qui permet à First National de mieux se démarquer de l’ensemble de ses concurrents.
Les nouveaux prêts à la construction faisant l’objet de nouveaux engagements hypothécaires ne sont pas inclus dans ces chiffres, mais il convient de noter qu’avec environ 2,8 milliards de dollars d’engagements signés en 2024, nos livres font état de plus d’engagements de prêts à la construction en cours que jamais, soit un total d’un peu moins de 6 milliards de dollars de prêts à la construction.
Nos perspectives
Malgré l’incertitude des marchés dont j’ai fait mention plus haut dans cette note, nous prévoyons des volumes stables de nouveaux prêts en 2025, alors que de plus en plus de clients se tournent vers First National pour des solutions éprouvées et que des incitatifs gouvernementaux en place continuent de soutenir la construction d’immeubles à logements multiples. Nos perspectives présument également que les taux hypothécaires à court terme pourraient encore baisser et que les taux fixes à plus long terme resteront dans une fourchette, avec toutefois de la volatilité intrajournalière. Malgré des perspectives positives pour l’environnement des taux, notre programme de blocage anticipé des taux est plus en demande que jamais, pour des raisons évidentes.
La fierté d’être une société 100 % canadienne
First National a été fondée en 1988 par deux entrepreneurs canadiens et, depuis, nous n’avons jamais dévié de notre objectif d’investir exclusivement au Canada. Aujourd’hui, la profondeur de nos racines canadiennes et notre présence dans tous les marchés clés du pays nous apportent des bénéfices. En 2025, vous pouvez compter sur notre équipe 100 % canadienne de conseillers et spécialistes en gestion d’actifs pour répondre à vos besoins en matière de financement hypothécaire du début à la fin. Donc, ensemble, continuons à planifier et continuons à avancer dans notre intérêt mutuel.