À l’approche de la fin de 2023, année qu’on pourrait qualifier d’année de marées changeantes, le moment est venu de faire le point sur les marchés.
Commençons par une évidence même : l’augmentation des coûts d’emprunt en raison des dix hausses de taux décrétées par la Banque du Canada et la persistance de l’inflation remettent en cause les fondements d’autres projets. On ne peut plus faire fi du potentiel d’un cycle plus long que prévu de taux d'intérêt qui resteront élevés.
Cependant, nous sommes convaincus que les immeubles multirésidentiels sont les mieux positionnés pour traverser la tempête à contre-courant. Bien qu’il ne soit pas à l’abri de forces économiques plus larges, le secteur des immeubles multirésidentiels reste une classe d’actifs privilégiée. Cela se reflète dans nos volumes à ce jour en 2023. Grâce à nos nombreux clients dans le secteur et à l’émission de nouveaux prêts totalisant plus de 7 milliards de dollars depuis le début de l’année, les prêts hypothécaires commerciaux administrés par First National ont atteint une valeur de 47,4 milliards de dollars, selon notre dernier rapport public publié [hier soir]. Il s’agit d’un nouveau record et d’une augmentation de 14 % sur douze mois.
Nous sommes très fiers de participer à des projets d’immeubles multifamiliaux stimulants partout au pays, sachant que le logement locatif est d’une importance vitale pour les Canadiens et que First National est reconnu comme un prêteur chef de file fiable dans ce segment du marché.
Il est tout aussi gratifiant de voir que les décisionnaires politiques reconnaissent que la croissance soutenue de la population canadienne fait en sorte que soutenir financièrement la construction de nouvelles unités non seulement est nécessaire dans ce climat économique plus difficile, mais aussi fait partie intégrante d’une bonne gouvernance publique pour l’avenir. À notre avis, la crise de l’accessibilité au Canada ne sera résolue que par la création et la préservation d’immeubles d’habitation construits expressément pour la location.
De nouvelles mesures incitatives pour la construction de nouveaux logements locatifs
À la demande insistante de nombreux acteurs du marché, dont First National, le gouvernement fédéral a récemment présenté une mesure législative pour bonifier le remboursement de la TPS pour immeubles d’habitation locatifs et pour éliminer la TPS sur les nouveaux projets de logements locatifs. Cela comprend les immeubles d’appartements, les résidences pour étudiants et les résidences pour personnes âgées dont la construction a commencé le ou après le 14 septembre 2023. La construction doit être terminée avant la fin de 2035.
Nous pensons qu’il s’agit de mesures progressives qui vont dans la bonne direction. Je qualifie ces mesures de progressives, car la TPS ne représente que 3 % du budget type d’un projet de construction. Compte tenu des turbulences créées par les hausse des taux d’intérêt, il est peu probable que l’élimination de la TPS entraîne à elle seule de grands changements en matière d’activité de développement. C’est surtout à la marge, sur les projets faisant l’objet d’un engagement, que ces changements auront de l’importance à court terme et c’est ce que beaucoup de nos clients nous disent aujourd’hui.
Dans les régions où la taxe de vente provinciale est également prélevée, son élimination simultanée permettrait de réduire les coûts d’un projet de construction type de 8-9 %. Jusqu’à présent, nous savons que les gouvernements de l’Ontario, du Manitoba, de la Nouvelle-Écosse, de l’Île-du-Prince-Édouard et de Terre-Neuve sont prêts à rajuster ou, espérons-le, à éliminer leur taxe de vente provinciale sur la construction de nouveaux logements locatifs. Toutefois, la Saskatchewan et le Québec affirment qu’ils n’envisagent pas une telle mesure, ce qui est regrettable.
Notamment, l’Alberta ne prélève pas de taxe de vente provinciale et se distingue cette année comme un des marchés les plus actifs pour First National.
Mis à part tout cela, nous sommes convaincus que les décisionnaires politiques de tous ordres, y compris des administrations municipales qui ont le pouvoir d’accélérer l’approbation de projets de développement, doivent en faire davantage. La SCHL elle-même a confirmé que le Canada doit construire 3,5 millions de nouveaux logements d’ici à 2030 pour rétablir l’accessibilité financière. Il s’agit d’un grand nombre de logements en très peu de temps et il faudra mettre la main à la pâte.
La SCHL, pour sa part, gère une demande sans précédent pour ses programmes pour propriétés multifamiliales. C’est un résultat que nous avions prédit au début de 2023 et qui s’est pleinement concrétisé en juin, moment où le nombre de demandes d’emprunteurs a explosé avant la hausse des primes. Compte tenu des délais d’examen actuels, il est probable que les deux derniers mois de 2023 et les premiers mois de 2024 seront exceptionnellement chargés en matière de prêts assurés par la SCHL. Pour les clients qui ont besoin de financement plus tôt, les programmes de prêts-relais de First National en attente de l’obtention d’un prêt assuré de la SCHL peuvent s’avérer d’excellentes options.
Nouvelles bien accueillies du ministère des Finances
Le 26 septembre, le ministère des Finances a annoncé que le plafond annuel des Obligations hypothécaires du Canada passerait de 40 milliards de dollars à 60 milliards de dollars. Une majorité des prêts hypothécaires grevant des immeubles multirésidentiels au Canada sont assurés par la SCHL et la majorité de ces prêts sont financés par le programme des OHC. On nous dit que chaque centime de ces 20 milliards de dollars supplémentaires (annuels) sera réservé aux logements collectifs, ce qui en fait une étape importante garantissant que davantage de prêts à faible coût seront accessibles pour des projets de logements locatifs.
Pour First National, qui est un émetteur actif de titres hypothécaires en vertu de la Loi nationale sur l’habitation et le principal vendeur du programme des OHC, cela signifie l’arrivée de fonds supplémentaires sur 10 ans et plus de liquidités pour financer les très grosses transactions (plus de 75 millions de dollars) qui deviennent monnaie courante dans le secteur des immeubles multifamiliaux.
Il s’agit d’une bonne nouvelle et il nous reste à recevoir du gouvernement plus de détails concernant le calendrier.
Les mots d’ordre sont « tôt » et « souvent »
Cela me ramène au point de départ de cette mise à jour. Nous devons nous préparer à un cycle plus long de taux d’intérêt plus élevés, un cycle qui remettra en cause l’économie de la construction neuve, augmentera la pression sur les taux de capitalisation et pourrait bien mener à une hausse des défauts de paiement. Les structures financières qui ont fonctionné récemment pourraient ne plus être adéquates allant de l’avant.
Dans ces conditions, mon conseil à quiconque prévoit renouveler un prêt hypothécaire ou emprunter en 2024 de s’y prendre à l’avance, c’est-à-dire de six à huit mois avant d’avoir besoin des fonds. Une stratégie proactive élaborée de concert avec votre conseiller First National vous permettra d’obtenir le meilleur financement, aux taux les plus avantageux et assorti des meilleures caractéristiques, dans un délai qui répondra le mieux à vos besoins.
Si vous nous consultez tôt et souvent, nous pourrons nager ensemble à contre-courant et arriver sains et saufs de l’autre côté des vagues économiques à venir. Pour faciliter le processus de planification, nous sommes heureux d’annoncer le retour des options du programme de blocage anticipé de taux de First National à des fins de couverture.
Au nom de mes collègues de First National, je vous remercie de nous avoir donné l’occasion de répondre à vos besoins en matière de financement.