J2K Properties est une entreprise familiale qui dessert Halifax depuis maintenant deux décennies. Son approche pratique à tous les aspects du développement et de la conception, de la construction et de la location et de l’exploitation au quotidien en fait un chef de file du marché et un propriétaire recherché par les locataires de 1 200 appartements répartis dans dix immeubles.
« Au vu de ses résultats commerciaux, on peut dire qu’il s’agit d’un exploitant triple A », a déclaré Jody Comeau, vice-président adjoint, Financement commercial de First National, qui sert J2K Properties et ses propriétaires, John et Jim Kanellakos, depuis plus de cinq ans. « Ce sont des gestionnaires méticuleux qui entretiennent minutieusement leurs propriétés. C’est pourquoi les devis d’assurance qu’ils ont reçus leur ont semblé complètement injustifiés et inéquitables. »
À l’instar de tous les propriétaires d’immeubles commerciaux au Canada, J2K Properties fait face à un marché de l’assurance difficile, caractérisé par une hausse des primes et une offre limitée de couverture (comme l’a expliqué First National pendant sa séance d’information sur l’assurance du 11 mars 2021). Toutefois, en tant qu’entrepreneurs, les propriétaires ont décidé de prendre la situation en main.
Analyse de la situation
Les familles Kanellakos sont très fières de leurs propriétés – qui ont généralement moins de 10 ans d’âge – et considèrent que leur rôle est de fournir un toit à leurs locataires, dont plusieurs sont des retraités et des parents dont les enfants ont quitté le foyer. « Dans cette optique, nous proposons des conceptions spacieuses et fonctionnelles qui facilitent la vie et favorisent un sentiment de communauté, explique Jim Kanellakos. Notre objectif est de fournir une excellente valeur et cela inclut de ne jamais tourner les coins ronds dans l’entretien des bâtiments. »
Malgré une gestion disciplinée – et aucun sinistre – M. Kanellakos a commencé à voir les primes d’assurance augmenter il y a environ trois ans, en moyenne d’environ 10 % par année pour ce qui est de J2K Properties. Mais ce qui était « plus inquiétant pour nous, c’est que certains propriétaires ayant des antécédents de sinistres nous ont dit qu’ils avaient du mal à s’assurer à n’importe quel prix. »
Un algorithme à la rescousse
En entendant ces histoires et en subissant des augmentations, M. Kanellakos a eu l’impression que J2K Properties était pénalisé, ce qui l’a incité à poser une simple question : « Que pouvons-nous faire pour gérer cette situation? »
Il a posé la question à Steve Earle, président de Bauld Insurance, un courtier de Halifax spécialisé dans l’assurance des biens immobiliers commerciaux. M. Earle a expliqué que les compagnies d’assurance ont dû faire face à des pertes astronomiques dans le secteur des appartements multifamiliaux en raison de dégâts d’eau et d’autres risques. « Cependant, les assureurs mettent dans le même panier des propriétaires de toutes sortes au moment de la souscription. Des propriétaires aux pratiques exemplaires comme Jim, qui sont en train de constituer un patrimoine à léguer à leurs petits-enfants, sont mis dans le même sac que des syndicats de copropriétaires et d’autres qui ne font rien pour
contrôler les pertes. La réponse à la question de Jim était donc que nous devions trouver un moyen de séparer le bon grain de l’ivraie pour récompenser les bons gestionnaires immobiliers. »
Ces discussions ont incité M. Earle à créer ce qu’il appelle un « algorithme de notation », lequel classe les propriétaires de A à D en se fondant non seulement sur les caractéristiques physiques de leurs immeubles – ce qui est historiquement la façon dont l’assurance est souscrite –, mais aussi sur des pratiques de gestion précises, notamment la tenue des registres commerciaux. Des notes sont attribuées pour la présence d’éléments comme des contrats de location en cours, des certificats d’assurance d’entrepreneurs tiers et la gestion de l’atténuation des pertes attribuables aux dégâts d’eau. Quelque 200 attributs sont ainsi mesurés. M. Earle s’est entretenu avec des compagnies d’assurance pendant qu’il développait l’idée pour s’assurer que les données saisies pour l’algorithme étaient pertinentes pour leurs processus de souscription et pour en arriver à un accord sur le sens à donner aux meilleures pratiques de gestion des biens dans l’esprit des assureurs.
Après avoir collaboré avec J2K Properties – le premier du secteur à fournir de l’information –, M. Earle a partagé le système de notation avec un assureur et a négocié des réductions pour les meilleurs locateurs (ceux recevant une note A ou B). « L’assureur a aimé l’idée, car les données lui parlent, et a répondu favorablement à la proposition de J2K. »
M. Kanellakos attribue à l’algorithme le mérite d'avoir « aplati la courbe » des coûts des primes d’assurance de J2K Properties. « C’est une procédure onéreuse, car nous devons remplir le questionnaire pour chaque immeuble que nous possédons. Cependant, tous les détails fournis s’avèrent utiles à l’assureur, qui peut les utiliser pour mieux évaluer ses risques particuliers. »
Ce ne sont pas tous les locateurs qui recevront une note A ou B selon l’algorithme, mais ce n’est pas grave, selon M. Earle, car le système d’évaluation encourage les propriétaires à corriger les déficiences. « Comprendre que les primes du plus grand nombre couvrent les pertes du plus petit nombre fait de l’amélioration des pratiques du plus petit nombre une priorité pour le secteur immobilier. »
Ce n’est pas la seule façon dont Bauld Insurance s’efforce de relever les défis d’un marché difficile. Le courtier s’est associé pour offrir une assurance locataire dont les primes sont intégrées dans le loyer mensuel. Aussi, il a trouvé une solution économique pour les évaluations en valeur de remplacement qui sont d’une importance capitale pour les prêteurs.
La morale de cette histoire est qu’il est payant d’avoir d’excellentes pratiques de gestion ainsi qu’un courtier d’assurance travaillant et innovant. « Si j’avais un conseil à donner aux propriétaires immobiliers du Canada, autre que celui de veiller à l’entretien de leurs immeubles, c’est de choisir – et de garder – un cabinet de courtage avec lequel vous savez que vous pouvez bien travailler et qui travaillera pour vous. Il est très mal vu par les compagnies d’assurance de recevoir votre demande de plusieurs courtiers. Cela peut vous nuire énormément », affirme M. Kanellakos.
Mot de la fin
Wayne Fast, PDG et analyste principal de risque chez ProinCon, examine l’adéquation des polices d’assurance de biens pour First National au cours du processus utilisé pour souscrire des prêts. Il compte 17 ans d’expérience dans l’industrie.
Au cours de la dernière décennie, M. Fast a vu les coûts des sinistres augmenter d’environ 70 %, le marché de Lloyds éliminer une dizaine d’assureurs peu performants (ce qui a eu un impact important sur la capacité d’assurance dans le monde entier) et le rendement des capitaux propres des compagnies d’assurance chuter à des niveaux jamais vus depuis 2002. « 2020 a été la pire année pour les augmentations de prix et les diminutions de capacité et nous l’avons vu dans les secteurs des sociétés de copropriétés, les appartements, les commerces de détail et les bureaux », déclare M. Fast. « Comme pour beaucoup de choses l’année dernière, la normalité ne s’appliquerait plus. Ce qui était une augmentation annuelle de 3 % à 4 % du coût des assurances est maintenant plutôt de l’ordre de 10 % à 30 % ou plus encore. »
Étant donné que les assureurs évaluent le risque jusqu’au niveau du code postal de l’emplacement où se trouve une propriété, les propriétaires situés près de plans d’eau, dans des zones sismiques, dans des quartiers à forte criminalité ou encore ceux qui n’ont pas un accès adéquat à des bornes d’incendie paieront des taux plus élevés. Au-delà de ces facteurs de risque, les coûts de construction augmentent également, d’où l’importance d’une couverture complète des coûts de reconstruction dans les polices d’assurance. Les dégâts d’eau représentant le type de sinistre le plus courant au Canada, M. Fast recommande aux propriétaires d’installer des compteurs d’eau qui détectent les fuites et coupent le débit d’eau en cas de fuite.
Dit M. Fast : « La plupart d’entre nous n’ont pas la capacité financière d’absorber des pertes. C’est pourquoi une bonne assurance est essentielle pour les propriétaires et les prêteurs, car elle assure une stabilité financière et une protection contre des pertes potentielles inconnues. D’après mon expérience, l’assurance est souvent une réflexion après coup, mais comme le marché a tellement changé, l’assurance doit devenir une réflexion préalable. »
M. Fast recommande aux propriétaires de maintenir un solide plan de gestion des risques et un calendrier d’entretien formel, car cela les aidera à obtenir de meilleurs taux des marchés l’assurance peu importe le cycle (haussier ou baissier).
Il est également du même avis que d’autres : « Veillez à communiquer avec votre courtier, car si celui-ci ne dispose pas d’un ensemble de renseignements convaincants à présenter aux assureurs, vous finirez par vous contenter du prix que vous obtiendrez, quel qu’il soit. »
Cette histoire a été fournie à titre de service à nos clients. Nous remercions J2K, Bauld Insurance et ProinCon pour avoir partagé leurs expériences et leurs conseils. Pour obtenir conseil en matière de financement immobilier, veuillez vous adresser à votre conseiller First National.