First National est un important prêteur hypothécaire commercial dans la région atlantique du Canada. La région abrite diverses collectivités dynamiques, dont Halifax, la plus grande ville de la région, habitée par plus de 414 000 personnes. Dans le cadre de cette entrevue, Jody Comeau, vice-présidente adjointe, Financement commercial, s’entretient avec nous sur la conjoncture économique de la région, les perspectives du marché immobilier commercial et les efforts que déploie notre société pour être plus qu’un simple prêteur.
Jody, depuis combien de temps First National dessert le Canada atlantique?
Nous sommes présents au sein du marché commercial depuis 22 ans et nous prêtons aux familles du Canada atlantique depuis plus de 12 ans. En fait, c’est First National qui m’avait demandé de démarrer notre division résidentielle ici. Je l’ai développée à hauteur d’environ un demi-milliard de dollars en financement par année avant de passer à la division commerciale il y a quelques années.
Pourquoi avez-vous décidé de passer au commercial?
Le marché des prêts résidentiels se porte très bien, mais, pour vous répondre, j’ai voulu saisir une occasion de fournir des services adaptés pour développer notre portefeuille commercial. À ses débuts, notre division commerciale brassait de grandes affaires avec des emprunteurs nationaux actifs dans la région atlantique, mais elle était moins active auprès des propriétaires et des promoteurs locaux et régionaux : ce sont pourtant des gens qui possèdent parfois entre 30 et 40 ans d’expérience au sein de leur collectivité. Dans les Maritimes, prêter est une affaire très personnelle. À la tête de la division commerciale, j’ai la possibilité de bâtir de solides relations locales qui sont essentielles au service et à la découverte de nouvelles possibilités en matière de prêts.
Parlons-en des possibilités. Dans quelle mesure sont-elles importantes?
Mon territoire couvre l’ensemble du Canada atlantique, soit un territoire habité par plus de 2,3 millions de personnes. Je suis en poste à Halifax, où se trouvent bon nombre de mes clients vu la taille de la ville. Halifax est une des villes canadiennes qui enregistre une croissance des plus rapides et c’est également un carrefour technologique. Par conséquent, la situation de l’emploi – particulièrement dans le secteur technologique – est solide. Notre marché résidentiel multifamilial est très dynamique et bon nombre de projets de construction d'immeubles commerciaux sont en cours. Cela étant dit, nous sommes également activement engagés dans toutes les provinces maritimes. Chacune a un dynamisme qui lui est propre et, dans certains cas, la conjoncture du secteur de la production d’énergie soulève des enjeux.
Qu’est-ce qui alimente le secteur des immeubles d’habitation sur mesure?
Le fait que ce n’est pas un marché de copropriétés. Laissez-moi vous expliquer. Contrairement à Toronto ou à Vancouver, les maisons unifamiliales sont plus abordables ici. Par conséquent, la copropriété n’est pas perçue comme une étape vers l’acquisition d’une maison ou une option de rechange pour celles et ceux qui n’ont pas les moyens de s’acheter une maison. Aussi, contrairement à ce qui se passe dans d’autres villes, les prix de l’immobilier sont relativement stables ici. Vu l’absence d’un grand marché du condo, pour des raisons de mode de vie ou de budget, les gens se rabattent sur la location d’appartements. Ils épargnent ainsi les frais de copropriété et d’autres charges fiscales. L’économie locale est donc propice aux logements locatifs.
Vous avez mentionné que les choix de mode de vie peuvent jouer en faveur des appartements. Pouvez-vous élaborer?
Bien sûr. La Nouvelle-Écosse compte une grande cohorte de baby-boomers. Lorsque ces derniers décident d’emménager dans un plus petit logement, ils optent souvent pour des unités locatives construites sur mesure. J’ai récemment pris connaissance d’une présentation de la SCHL. Cette dernière avance que le nombre de baby-boomers pourrait doubler ici d’ici 2030. Pour la prochaine décennie et au-delà, cette statistique m’indique que le secteur des immeubles locatifs multifamiliaux demeurera solide et continuera de croître.
Qu’en est-il de la migration et de l’immigration?
Nous constatons que la création d’emploi n’est pas le lot des plus petites collectivités. C’est plutôt dans les plus grands centres urbains que les emplois sont créés. Nous enregistrons donc une forte migration nette, particulièrement de jeunes issus des régions rurales de la Nouvelle-Écosse qui déménagent à Halifax à la recherche de travail. Donc, bien que la Nouvelle-Écosse n’enregistre pas une croissance démographique marquée, la population d’Halifax augmente et c’est là où se trouvent tous les immeubles d’habitation. Aussi, la province accueille un certain nombre d’immigrants, mais les chiffres sont infinitésimaux comparativement à d’autres villes canadiennes.
Combien d’unités locatives s’ajoutent habituellement au parc d’Halifax chaque année?
Probablement autour de 2 000. Mais, comme le parc de copropriétés n’augmente pas, on dirait plus encore. C’est une autre bonne nouvelle pour First National, car nous sommes très actifs dans le financement d’appartements, qu’il s’agisse de la construction de nouvelles unités ou de la rénovation d’unités existantes. Une bonne partie du parc résidentiel locatif ici est vieux et nombre d’unités sont vendues à un propriétaire de deuxième ou de troisième génération qui prévoit les mettre à niveau et les rénover.
Qu’en est-il des taux d’inoccupation?
Malgré les nouvelles constructions, les taux d’inoccupation sont faibles en raison des tendances que j’ai mentionnées, dont le fait que les baby-boomers sont de plus en plus nombreux à opter pour la location. Aussi, Halifax est une grande ville universitaire ayant un grand besoin d’immeubles locatifs. Cependant, on y compte peu de résidences étudiantes. Bon nombre d’appartements sont loués par des étudiants, mais ce n’est rien par rapport à ce qu’on peut observer dans des villes comme London, en Ontario. Aussi, nos universités sont dispersées géographiquement plutôt que regroupées dans une même région. Ce n’est donc pas un marché propice à de grands complexes d’appartements pour étudiants.
Dans quelle mesure vos marchés sont-ils cycliques?
Halifax n’est pas vraiment un marché cyclique, mais Moncton, par exemple, l’est davantage. Il y a environ sept ou huit ans, Moncton attirait toutes sortes de centres d’appels d’ailleurs au pays. Cela a mené à une hausse de l’emploi et à beaucoup de développement. En l’espace de moins d’un an, le taux d’inoccupation des logements locatifs est passé d’environ 4 % à 10 %. Cette situation a provoqué un arrêt de la construction et les taux d’inoccupation sont en baisse depuis la correction du marché. En revanche, le marché d’Halifax est beaucoup plus stable.
La stabilité du marché immobilier a-t-elle attiré des investissements extérieurs?
Oui, et à mesure que les taux de capitalisation continuent de se comprimer dans des villes comme Toronto, nous observons un intérêt accru de la part de joueurs nationaux. Aussi, c’est relativement plus abordable d’acheter et de développer des terrains ici, ce qui représente un avantage de taille.
Quels sont les taux de capitalisation habituels à Halifax?
Dans le cas de tours nouvellement construites, les appartements affichent des taux autour de 5 % ou 5,25 %. En matière de financement, la même construction neuve commanderait un taux aussi bas que 5 %, dans le meilleur des scénarios, mais plus probablement un taux moyen de 5,25 % ou 5,75 %.
Émettez-vous des prêts à la fois conventionnels et assurés par la SCHL dans les provinces atlantiques du Canada?
First National est le principal émetteur de prêts commerciaux assurés par la SCHL dans le Canada atlantique. Mais, pour répondre directement à votre question, oui, nous émettons des prêts conventionnels et assurés à la fois. Les prêts assurés par la SCHL représentent probablement 60 % de nos opérations, les 40 % restants étant des prêts conventionnels. Parmi ces derniers, nous comptons des prêts pour constructions neuves qui seront éventuellement convertis en prêts assurés par la SCHL et quelques prêts-relais finançant l’achat de propriétés qui le seront également. En matière de types d’actifs, environ 85 % de nos prêts financent des immeubles à unités multiples et les 15 % restants concernent d’autres actifs commerciaux comme des immeubles à usage mixte. Les unités multiples construites sur mesure représentent notre domaine de spécialité.
Quelle importance accordez-vous aux prêts pour constructions neuves?
Beaucoup. Notre segment des prêts pour constructions neuves enregistre une croissance rapide grâce aux nouveaux programmes de logements abordables de la SCHL. Ces programmes nous permettent de vendre de nouveaux produits à des clients qui n’auraient jadis fait affaires avec nous que pour leurs prêts à terme.
Quel est le montant moyen des prêts commerciaux que vous émettez?
Un peu moins de 12 millions de dollars dans le cas des prêts assurés par la SCHL et un peu moins de 6 millions pour les prêts conventionnels. Mais, croyez-moi, nous nous occupons de nombreuses transactions plus petites, de l’ordre d’environ 2 millions de dollars, et sommes absolument ouverts et concurrentiels à tous les niveaux.
Quels services offrez-vous aux emprunteurs?
Ici First National compte la meilleure équipe d’analystes. Bon, certains de mes collègues d’ailleurs au Canada contesteront peut-être ce que j’avance, mais j’y crois vraiment. Notre analyste principale compte plus de 20 ans d’expérience et elle est épaulée par deux autres analystes absolument hors pair. Le rôle d’un analyste est d’évaluer le portefeuille de l’emprunteur ainsi que sa situation financière, son plan d’exploitation et les risques qu’il présente. À partir de toutes ces données, l’analyste élabore une théorie d’investissement sur laquelle reposent les stratégies que nous présentons à l’emprunteur. Les analystes travaillent beaucoup dans l’ombre, mais leur travail joue un rôle déterminant dans les relations avec nos clients. Je peux bien affirmer à un client que nous sommes les meilleurs, mais, si nous n’avons pas bien fait nos devoirs et si notre offre n’est pas concurrentielle, nous ne réussirons pas à établir une relation et n’aurons donc pas l’occasion de lui expliquer en quoi nos services sont différents.
Pourriez-vous nous partager un récent exemple qui illustre bien les services que vous fournissez à vos clients?
Absolument. Laissez-moi vous parler de notre partenariat avec Louie Lawen de Dexel Developments, la division de développement, de conception et de construction de The Lawen Group. Louie et les membres de sa famille ont beaucoup d'expérience et sont des membres bien respectés du marché immobilier d’Halifax. Ils vaquent à doter leurs immeubles locatifs de commodités de calibre mondial et à construire des immeubles très efficaces afin de réduire les coûts d’exploitation sans compromettre la qualité. Nous avons pris le temps de comprendre leur vision et l’essence de leurs plans de développement. Par conséquent, Louie a eu droit à une structure et à une présentation de notre part qui n’avaient rien à voir avec ce que nos concurrents pouvaient lui offrir. Sans trop entrer dans le détail, nous avons réussi à faire épargner à Louis beaucoup de temps et d’argent dans le cadre de son plus récent projet de développement ainsi qu’à réduire ses risques.
Donc, le client a été satisfait?
Je vais laisser Louie répondre à la question. Je lui avais demandé une recommandation écrite. Voici ce qu’il avait écrit : « Notre équipe de First National nous offre les taux les plus concurrentiels, le meilleur service et des conseils très professionnels. Nous avons travaillé avec First National sur notre plus important financement à ce jour, soit un prêt à la construction pour un immeuble de 214 unités. First National a une expérience sans précédent de la SCHL. Les spécialistes du financement de First National savent comment naviguer entre la réglementation gouvernementale et la bureaucratie, éliminant ainsi l’obstacle de négociations rigoureuses. Étant donné notre structure (nous n’avons accès ni à des investisseurs ni à des sources de financement externes), le financement et le réinvestissement dans l’entreprise sont fondamentaux à notre succès et notre profitabilité. » Je ne saurais mieux le dire.
Vous avez invoqué quelques facteurs économiques et démographiques qui vous ouvrent des portes dans vos marchés. Qu’en est-il de vos perspectives d’accroissement de votre part de marché?
De nombreux propriétaires et développeurs locaux et régionaux ne nous connaissent pas encore. Il y a des familles qui n'ont pas encore vécu l'expérience de l'approche de First National. Par conséquent, pour continuer de grandir et d’accroître nos parts de marché, nous devons faire connaître notre présence localement et être prêts à faire les choses autrement.
First National se vante d’être plus qu’un simple prêteur.
C’est vrai. Nous travaillons à trouver la solution la plus avantageuse pour chacun de nos clients. Nous ne nous contentons jamais de réponses à l’emporte-pièce ou de produits standards. Notre conviction est que notre offre doit convenir à l’emprunteur, sans quoi ce n’est pas une offre qui vaut la peine d’être présentée. Nous essayons de faire pour tous nos clients ce que nous avons fait pour Louie. En retour, nos clients sont très gentils avec nous. Ils n’hésitent pas à nous recommander à d’autres et sont notre publicité la plus efficace.
Quelque chose à ajouter en conclusion?
J’habite le Canada atlantique et c’est une excellente région où brasser des affaires si vous le faites selon les us et coutumes de la côte est. Gardez les choses simples, faites ce que vous dites que vous allez faire, évitez les surprises et livrez la marchandise.
Pour communiquer avec Jody : jody.comeau@firstnational.ca ou 902 222-2236.