Ce n’est un secret pour personne que l’Ontario traverse une crise du logement. Malgré un secteur très actif et très motivé, nous ne parvenons pas à construire assez de nouveaux logements assez rapidement pour répondre à la croissance de notre population et à l’évolution démographique, et ce, pour toute une série de raisons qui s’additionnent. Outre l’incidence sur l’offre de logements et l’abordabilité, les retards ont également des conséquences financières importantes pour les promoteurs.
Selon une récente étude comparative de municipalités menée par BILD GTA, le délai d’approbation moyen dans 16 municipalités de la région du Grand Toronto (RGT) est de 21,6 mois et chaque mois de retard augmente le coût de construction par unité d’entre 2 673 $ et 5 576 $.
Un autre facteur qui contribue à l’augmentation des coûts d’immobilisation est le défi de la construction et de la main-d’œuvre. À ce jour, notre secteur d’activité s’appuie largement sur des méthodes de construction traditionnelles, qui sont à forte intensité de main-d’œuvre. Quant au financement de la construction en particulier, si un promoteur réussit à réduire ses délais de construction, il y a fort à parier qu’il réussira à baisser ses coûts d’intérêt.
Heureusement, nous commençons à voir les délais d’approbation se raccourcir dans certaines municipalités ayant fait le choix de simplifier leurs procédures. En outre, de nouvelles entreprises de développement et de construction tentent d’innover dans ce marché exigeant et de rompre avec le statu quo. Une telle entreprise qui sort du lot est Livwell Development (Livwell). Nous l’avons aidée à obtenir son financement pour construire ses deux premiers immeubles d’appartements de moyenne hauteur à Niagara Falls.
Trouver des solutions créatives dans un paysage de développement difficile
Livwell Development, entreprise fondée par Adam Peaker et Dave Gerrard, possède plus de 15 ans d’expérience en matière de développement et de construction dans les régions de Burlington, d’Hamilton et de Niagara. Les deux fondateurs sont très entreprenants et leur vision l’était tout autant.
Les yeux fixés sur des sites du marché secondaire qui seraient idéaux pour y ériger des immeubles de moyenne hauteur construits expressément pour la location, ils voulaient réaliser leurs projets en utilisant un nouveau système de construction de modules préfabriqués appelé Fast Track par Stubbe’s. Livwell a également été le premier promoteur à s’associer à Stubbe’s dans le cadre de ce nouveau système de construction à avantage concurrentiel.
J’ai rencontré Livewell pour la première fois au cours des premières étapes de la planification de son projet, pour discuter de sa stratégie de construction expressément pour la location et de la possibilité de recourir au programme APH Select de la SCHL pour financer la construction. Impressionnés par leur groupe nouvellement formé et par le concept de logements locatifs qu’ils souhaitaient mettre sur le marché, nous avons aidé le groupe à obtenir le financement pour son projet de construction. Le groupe disposait de tous les ingrédients nécessaires à la réussite du projet : les bons partenaires, les bons résultats et une stratégie de construction innovante.
Alors que les planchers et murs préfabriqués sont couramment utilisés dans la construction de nombreux immeubles résidentiels, les modules FastTrack de Stubbe’s contiennent des pièces préfabriquées standardisées qui comprennent les planchers, les plafonds, les murs et l’enveloppe extérieure du bâtiment, dont les fenêtres et les portes-fenêtres, le tout en une seule pièce fermée.[GU2] Alors que les finitions intérieures sont toujours réalisées comme elles le seraient dans le cadre d’un projet de construction traditionnel, le système de construction modulaire de Stubbe’s réduit considérablement le temps de construction en intégrant les processus de conception, de fabrication et d’installation hors site. Il permet également de réduire les coûts de construction en minimisant la main-d’œuvre requise sur place. En plus de la rapidité, du point de vue de la conception, l’aspect haut de gamme et moderne de l’architecture de l’immeuble de moyenne hauteur n’est aucunement compromis.
En avance sur le marché et sur le calendrier
Moins d’un an après le début des travaux et six mois avant la date prévue, l’immeuble de cinq étages et de 50 logements locatifs de Livwell était construit. Répondant à la demande croissante de personnes en perte d’autonomie dans la région, l’immeuble était également loué à 50 % à sa première date d’occupation en février 2025. Livwell a également commencé la construction d’un autre immeuble de 123 appartements dans la région de Niagara en utilisant le même système FastTrack de Stubbe’s.
Où pouvons-nous aller à partir d’ici?
Alors que les municipalités de la GRTH sont de plus en plus disposées à autoriser une densité moyenne dans leurs quartiers résidentiels, les innovations en matière de construction, telles que les systèmes modulaires préfabriqués comme le FastTrack de Stubbe’s, pourraient être la clé dont nous avons besoin pour construire des logements plus rapidement et plus efficacement partout dans notre région.
Témoignage d’un emprunteur :
« La collaboration avec First National a été formidable. Ils comprenaient ce que nous faisions, ont cru en notre vision, nous ont soutenus et nous ont aidés à atteindre nos objectifs. En tant qu’entreprise nouvellement créée, nous sommes d’avis qu’un tel soutien a été d’une valeur inestimable. » – Dave Gerrard, associé fondateur, Livwell Development.
À propos de l’originateur :
Daniel Bragagnolo fait partie de l’équipe commerciale de Financière First National depuis près de dix ans. Il est à l’origine de montages financiers commerciaux d’une valeur totale de plus de 5 milliards de dollars. Pour Daniel, il est essentiel de placer les clients dans la meilleure position possible pour assurer leur croissance. Pour ce faire, ça prend du dévouement, de l’ardeur au travail et, parfois, la résolution en coulisses de problèmes difficiles. Daniel est d’avis que les défis donnent lieu à des possibilités dans les dossiers et que ces possibilités deviennent souvent des précédents en matière de structure et de financement. Ambitieux à établir des précédents, Daniel tire parti de programmes comme l’initiative d’efficacité énergétique de la SCHL pour permettre à ses clients d’accéder aux meilleurs avantages possibles. Aussi, il est un des principaux spécialistes du logement abordable de First National et aide des propriétaires à gérer des complexités en leur proposant des solutions de financement futées. Chez First National, Daniel juge qu’il peut mettre à profit sa connaissance de la SCHL, son engagement à l’égard de la collaboration et sa persévérance relationnelle pour clore des transactions à la satisfaction de la clientèle. Vous pouvez joindre Daniel à l’adresse daniel.bragagnolo@firstnational.ca.
La construction par Livwell d’un immeuble d’appartements de moyenne hauteur à Niagara a été réalisée en avance sur le calendrier en utilisant le système novateur de construction modulaire Fast Track de Stubbe’s. Les pièces modulaires en béton préfabriqué, les fenêtres et les portes-fenêtres sont fabriquées hors site dans l’usine de Stubbe’s, puis transportées sur le site de l’immeuble pour y être installées.